Как выгодно купить недвижимость в Украине
Для многих покупка квартиры кажется делом простым: нашел, сошелся в цене, заплатил деньги и… живешь. Однако на практике все намного сложнее…
Итак, вы выбрали квартиру, которую хотите купить (сейчас речь идет о вторичном рынке). Возможно, Вы уже не один раз ее посмотрели. Вы узнали все подробности о доме, в котором расположена квартира, даже собрали информацию о возможных будущих соседях. Вас устраивает район со всей его инфраструктурой, одним словом, «созрели». Что делать дальше?
Когда торг уместен?
Почти всегда. Как правило, продавцы в стоимость квартиры закладывают возможность торга, так что смело просите сбросить 5-10% от общей суммы. В большинстве случаев продавец уступает, пусть даже чисто символически. Бывают случаи, когда цена на продаваемое жилье изначально занижена, и владелец, понимая это, категорически отказывается от торга. В таком случае, покупателю нужно принять условия продавца, дабы не упустить хороший вариант за хорошие деньги.
Чистота залог здоровья…
Прежде всего, речь идет о чистоте квартиры с юридической точки зрения. Что нужно делать?
Убедиться, что продавец действительно тот человек, за которого себя выдает. Смотрим паспорт, в том числе, где он зарегистрирован. Проверить не стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере. Если вдруг выяснится, что это так, тогда в справке о его психическом здоровье должно быть обязательно указано, имеет ли он право подписывать договора. Если же продавец окажется недееспособным или с ограниченной дееспособностью – суд может признать сделку недействительной.
Внимательно изучить документы на право собственности (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости; договор купли-продажи; акт приватизации; свидетельство оправе на наследство и т.д.).
Если в квартире помимо владельца прописаны другие люди – потребовать их выписки до заключения сделки. Сходите лично с продавцом или риелтором, который сопровождает вашу сделку, за справкой о зарегистрированных на данной жилплощади.
Поинтересоваться, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети – в этом случае разрешение на продажу этого жилья должен дать опекунский совет, иначе никакой нотариус сделку не заверит.
Потребовать нотариально заверенное согласие на продажу квартиры одного из супругов, если собственником является кто-то из них, а квартиру они приобрели в браке. Если же собственники и муж, и жена – они оба полноправные участники сделки. Исключение, если владелец жилья получил право собственности на него в результате приватизации, или же оно досталось ему по наследству. Тогда разрешение одного из супругов не требуется.
Не соглашаться проводить сделку по доверенности – требовать личного присутствия собственника. Если же этого не избежать, попробуйте выяснить, где находится хозяин квартиры, по каким причинам не может присутствовать на сделке? Да, причины бывают разные, и очень уважительные. Тогда попросите представителей владельца (при подписании договора задатка, например), связаться с ним по видеосвязи (скайп, вайбер, фейстайм и т. д.). Задайте ему несколько вопросов, почему, к примеру, он не может лично провести сделку? Пусть покажет паспорт, убедитесь, что человек, с которым вы общаетесь и на фото одно и то же лицо.
Отследить историю покупаемого объекта недвижимости – при заключении сделки уже нотариус проверяет в электронном реестре всю информацию о предыдущих переходах прав собственности, на отсутствие обременений и т. п., покупателю самостоятельно это сделать практически невозможно.
Если для вас вопрос чистоты энергетической не менее важен, чем юридический аспект – поговорите откровенно с продавцом, кто жил до него в этой квартире, не умер ли в ней кто-то… Опросите соседей, может они что-то поведают.
Один пишем, два в уме…
Сейчас сплошь и рядом практикуется занижение стоимости квартиры в документах, так как при заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается госпошлина и сбор в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости объекта недвижимости. Всем хочется заплатить меньше. Однако, если вдруг сделку по какой-то причине признают недействительной, пострадает в первую очередь покупатель – продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах. 
Также нужно учитывать, что, если объект недвижимости в собственности меньше трех лет или его владелец уже продавал какую-либо недвижимость в течение года, возникает налог в размере 5% и 1,5% военный сбор.
Квалифицированные риелторы знают, как выгодно и безопасно для обоих сторон провести сделку с занижением стоимости продаваемой-покупаемой недвижимости.
Прибегайте к услугам квалифицированных риелторов
Процесс покупки очень трудоемкий и ответственный, а они, специалисты, на этом «собаку съели».
Но, что значит квалифицированный риелтор?
Только в Киеве работает 4-5 тысяч человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости. Однако никто не сможет сказать, сколько на самом деле человек трудится в этой сфере. Точно также никто не берется подсчитать действительное количество сделок (от 30% до 75%) с участием так называемых специалистов по недвижимости, так как «по белому» работают единицы. В среднем агентства недвижимости берут за свои услуги при покупке-продаже объекта недвижимости 3-5% от стоимости.
Единых правил работы, как и квалифицированных требований, прописанных компетенций, стандартов профессиональной деятельности, системы образования и обучения для риелторов в Украине нет.
Благо, в Украине работает несколько профессиональных организаций: Союз специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) – около 100 участников; “FIABCI ― Украина” (Международная федерация недвижимости) еще 10-20 человек и есть небольшие региональные организации; и самая многочисленная Ассоциация специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) – более 3-х тысяч членов. Но даже из всех членов этих организаций сертифицированных специалистов меньше 10%. Кстати, АСНУ официально сотрудничает с Фондом государственного имущества Украины и выдает сертификаты (с гербовой печатью), подтверждающие, что специалисты действительно имеют квалификацию, необходимую для проведения операций с объектами недвижимости на территории Украины. Также риелторы, которые прошли обучение, сдали экзамены, получают пластиковые удостоверения с фото, ФИО, регистрационным номером.
